Всё о земельной доле

4 февраля 2016 - Администратор
Всё о земельной доле

В чем различие «доли» и «земельной доли»? Нужно ли согласие арендатора на выдел земельной доли? Об этом рассказывает начальник юридического отдела администрации нашего района.
В этом вопросе существуют разные мнения. Одни считают, что согласие арендатора необходимо. Другие, наоборот, так не считают. И каждая из сторон приводит свои аргументы. Противоположные мнения стали неотъемлемой частью нашей жизни, поэтому предлагаю попробовать разобраться, насколько верны те или иные из них, чтобы не оказаться в ситуации более худшей, чем плохой.
Знакомство с судебной практикой показывает, что суды исходят из необходимости получения согласия арендатора земельного участка, из которого осуществляется выдел земельной доли. Стоит ли после этого размышлять? 
А Вас такая ситуация устраивает? Нет?
Поэтому давайте думать. Хотя бы из-за человеческого порока, именуемого любопытством. 
В данном вопросе необходимо различать два момента образования земельного участка посредством выдела: образование земельного участка, в порядке ст.11.5 ЗК РФ и в последовательности, прописанной в ст.13  Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Те, кто за «согласие арендатора» руководствуются обеими нормами, мотивируя это тем, что общие правила образования земельных участков определены ст.11.2 ЗК РФ которой предусмотрено такое согласие  и ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" где сказано, что правовое регулирование правоотношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Земельным кодексом. 
Еще одним аргументом служит п.1 ст.13 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предоставляющий право участнику долевой собственности выделить земельный участок в счет своей доли только при условии, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных Земельным кодексом.
Что тут скажешь?  Все правильно, в смысле изложения содержания! 
Применимо ли  это к выделу земельной доли - вопрос спорный.
Попытаемся понять и объяснить необходимость получения согласия арендатора на выдел земельной доли, что называется, на пальцах.
Итак, выдел земельного участка возможен в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности (п.1 ст.11.5 ЗК РФ). Образование нового земельного участка посредством выдела доли может быть только при наличии в письменной форме согласия арендатора исходного земельного участка (п.4 ст.11.2 ЗК РФ).
Здесь сторонники «согласия арендатора» допускают, к сожалению, один-единственный смысловой изъян.
Обратите внимание, в Земельном кодексе говориться о «доле».
Так вот, понятия «доля» и «земельная доля»  хотя и близки по смыслу при поверхностном восприятии, но означают не одно и то же. 
Доля - означает часть чего-то. В учебнике математики пятого класса для понимания доли приводится следующий пример: «мама купила арбуз и разрезала его на шесть равных частей: бабушке, дедушке, папе, двум детям и себе. Эти равные части называют долями. Так как арбуз разделили на шесть долей, то каждый получил «одну шестую долю», или фактически осязаемую шестую часть арбуза.  
Доля в смысле значения, придаваемого ему Земельным и Гражданским кодексом, есть доля в праве собственности на общее имущество. Ее, долю, осязать нельзя, но можно выделить и только потом потрогать.
А что представляет собой земельная доля?
Законодатель ввел это понятие применительно только к земельному участку сельскохозяйственного назначения находящегося в долевой собственности. 
Земельную долю от доли (доли в праве в собственности) отличает слово «земля». Поэтому земельная доля является одновременно и долей в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений) и как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Запомните, такими характеристиками закон наделил именно земельную долю, но не долю (долю в праве). И для регулирования отношений, связанных с земельной долей, в силу ее специфики, издан отдельный федеральный закон.  Выделение земельной доли по этому закону весьма и весьма отличается от действий по выделению доли (доли в праве собственности), прописанных в земельном и гражданском кодексах.
Разобраться в этом «винегрете» сложно, но можно. Необходимо только провести разграничение между земельными, гражданскими правоотношениями и правоотношениями, регулируемыми специальным федеральным законом каковым является закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 
А теперь самое интересное. Сейчас объясню, о чем идет речь.
Земельный кодекс устанавливает правила для выдела доли (доли в праве собственности), но эта доля не является земельной. В кодексе прямо говориться, что особенности выдела земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п.3 ст.11.5 ЗК РФ).
К числу особенностей, указанных непосредственно в этом законе, относится ситуация когда собственник земельной доли на общем собрании выразил несогласие с передачей в аренду земельного участка или с условиями обсуждаемого на общем собрании договора аренды и, если такой договор будет помимо его воли заключен, у него возникает вправо выделить свою земельную долю по правилам, установленным этим законом. В этом случае согласие арендатора не требуется, договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (п.5 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Других особенностей данный закон не содержит, как, впрочем, и требований, получить согласие арендатора при выделении земельной доли посредством иных процедур, к числу которых относится образование земельного участка в счет выдела земельной доли посредством утверждения проекта межевания решением собственника земельной доли или утверждения проекта межевания общим собранием. 
Являются ли эти процедуры особенностями выделения земельных долей? 
Полагаю, что, да, так как никакие иные законы не регулируют отношения, связанные с выделением земельных долей. 
Может для кого-то подобная логика не покажется убедительной, но все эти доводы станут понятны,  если вспомнить еще один момент позволяющий прояснить ситуацию.
Для этого необходимо обратиться к праву. 
Согласно общепринятым положениям коллизионного права при применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими не допускается.
Без всякого сомнения, федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальной нормой по отношению к Земельному кодексу, так же как Земельный кодекс по отношению к Гражданскому кодексу. 
Это означает, что при образовании земельного участка посредством выделения земельной доли необходимо руководствоваться исключительно положениями Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  Земельные доли могут быть выделены, а соответственно участок образован, только по правилам, установленным этим законом, в котором такого условия, как получение согласия арендатора, не содержится. 
Полагаю, кому-то из числа арендаторов не понравится этот вывод. А я и не призываю безоговорочно верить, но настоятельно рекомендую иметь это в виду при аренде земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. 
А.И. Рыбицкий, начальник юридического отдела администрации Киквидзенского муниципального района.

Комментарии (1)
Ирина # 21 марта 2016 в 03:03 0
dance Спасибо большое за Вашу статью! мне никогда не попадались такие дела и вот досталось! cry росреестр мне и выдал отказ из-за отсутствия согласия арендатора при выделе земельной доли, теперь собираюсь в суд... а ваша статья мне сэкономила немало времени v СПАСИБО

От первого лица

Савин Сергей Николаевич
Глава Киквидзенского муниципального района
  • День образования Следственного комитета Российской Федерации – 15 января

    15 января 2011 года вступил в силу Федеральный закон «О Следственном комитете Российской Федерации», подписанный 28 декабря 2010 года. Это стало поводом внести в календарь еще одну праздничную дату — День образования Следственного комитета РФ. Как сообщалось в пояснительной записке к законопроекту, функционирование Следственного комитета вне системы прокуратуры создаст необходимые условия для более эффективной работы, как органов прокуратуры, так и следственных органов.  ...

    Читать далее

Праздники России

Торги

Президент РФ

Администрация Волгоградской области

Правительство РФ

Волгоградска областная Дума

Юридическая консультация онлайн

Опрос населения

Пенсионный фонд РФ

 

ОРВ

 

Портал открытых данных

Инвестиционный портал